Als je een woning koopt, dan wil je onvoorziene kosten vermijden. Vochtproblemen, asbest in de kelder of stabiliteitsproblemen zorgen ervoor dat je veel geld moet uitgeven om het weer op te lossen. Om zo’n problemen met dito financiële dompers te herkennen en te voorkomen, stelde Dialoog een checklist op. Die kan je meenemen als je een woning gaat bezichtigen, en zo bewijs je jezelf en je spaarrekening een dienst.
In dit artikel: een checklist voor ligging, ontwerp en energieprestaties.
Verder lezen
Tip - Druk het artikel af en neem het mee met je zoektocht naar een huis. Je kan eenvoudig de lijst afvinken, zo zie je in een oogopslag of een huis voldoet aan jouw eisen.
Tijdens een bezichtiging
Ben je een huis tegengekomen dat aan je voorwaarden voldoet? Voor en tijdens het huisbezoek kan je nog op een aantal zaken letten die een indicatie geven van de staat van het huis. Ken je iemand met wat kennis over de bouw? Het is nuttig dat die persoon met je mee gaat op bezichtiging. Zorg ook dat je een zaklamp bij hebt, foto’s kan maken en dat je kan noteren.
Ligging en ontwerp
Bereikbaarheid speelt een grote rol in de ligging van een huis, maar ook de kwaliteit van de omgeving is van belang. Check daarom op voorhand volgende punten:
- Wat is de mobiscore van een locatie? Deze geeft aan hoe bereikbaar het huis is met het openbaar vervoer en hoeveel voorzieningen er in de buurt zijn.
- Controleer op geopunt of de grond in overstromingsgevoelig gebied ligt, of er een hoge uitstoot is van NOx-gassen, wat de bestemming is van de grond etc.
- Ga na wat de bestemming is van de gronden in de omgeving, zodat je bijvoorbeeld op voorhand weet of het mooie groene uitzicht over enkele jaren verkaveld wordt.
- Ligt de woning aan een drukke of rustige straat? Vind je de omgeving leuk? Vraag aan buurtbewoners of er geluids- of geurhinder is.
- Is er inkijk in de woonkamer of andere ruimtes?
- Is er een tuin en is die bereikbaar vanaf de straatkant? Bij graafwerken voor bv. een regenwatertank of een geothermische warmtepomp moet er een rupsvoertuig kunnen passeren.
- Wat is de oriëntatie van het huis? Houd dit in je achterhoofd wanneer je het huis bezoekt. Liefst liggen leefruimtes aan de zuidkant en andere ruimtes, zoals berging, garage of wasruimte, aan de noordkant.
Het ontwerp heeft dan weer een invloed op de functionaliteit van het huis. Vraag op voorhand naar:
- De uitgetekende plannen van het huis. Zo ben je zeker van het bouwjaar, de oppervlakte van de ruimtes, of er een spouwmuur aanwezig is en welke materialen er gebruikt werden.
- Vraag bij de gemeente de stedenbouwkundige voorschriften en beperkingen op. Heeft het huis erfgoedwaarde, hoeveel mag de woning uitbreiden, hoeveel cm buitenisolatie mag je aanbrengen?
Extra aandachtspunten:
- Is het volume volgens je wensen? Pin je niet vast op de hoeveelheid kamers. Een zolder of garage kan je ook ombouwen tot leefruimte.
- Is er voldoende daglicht in de ruimtes? Moet je nog extra ramen plaatsen?
- Is er een kelder? Met een kelder die tot tegen de buitenmuren komt, kan je leidingen doortrekken van buiten naar binnen. Bijvoorbeeld voor het aansluiten van een regenwatertank.
- Hoe zit het met akoestiek in huis? Hoor je voetstappen op een verdieping boven je nogal hard? Heb je last van het straatlawaai? Plaats je best extra akoestische isolatie of zijn er andere ingrepen nodig?
- Kan je in één deel van het huis wonen terwijl je de rest renoveert?
Het is belangrijk dat je bij elk punt nagaat of het gaat om structurele werken of afwerking. Structurele werken zoals het aanpassen van het dak of het plaatsen van een aanbouw zijn duurder dan het veranderen van het interieur. Denk ook na over de gevel in het geval dat er nog buitenisolatie moet komen.
Energie- en waterprestaties
Natuurlijk woon je ook liefst in een huis waarvan de verbruikskosten laag liggen. Om dit beter in te schatten, kan je een aantal documenten opvragen bij de eigenaars voordat je op bezoek gaat.
- Vraag naar het EPC-label (van A+ tot F) of kengetal (in kWh/m²). Hoe lager het kengetal, hoe energiezuiniger het gebouw is. Vraag hen ook meteen naar het volledige EPC-rapport. Dit geeft je al veel informatie over hoe goed het huis geïsoleerd is, waar welke technieken aanwezig zijn en welke maatregelen je energieverbruik zullen doen dalen. Bovendien geeft het rapport tegenwoordig een schatting van de kosten.
- Bekijk welke renovaties er sinds het opmaken van het EPC nog uitgevoerd zijn.
- Vraag eventueel naar recente verbruiksfacturen van de bewoners.
- Vraag al een tijdelijke toegang tot de online woningpas. Hierop staat het EPC, premie aanvragen en andere attesten.
- Bekijk of er al een bouwadvies werd gegeven in deze woning door het Steunpunt Duurzaam Bouwen. Hierin staat welke renovaties nodig zijn om van het huis een duurzame woning te maken.
Bij het huisbezoek zelf zijn er punten waarop je kan letten om te weten hoe het met de energieprestatie gesteld is:
- Is het een compacte woning? Een huis met relatief veel oppervlakte in contact met de buitenlucht, betekent een hogere energierekening. Veel gemeenschappelijke oppervlakte met een aangrenzende woning is dan weer een voordeel.
- Wat zie je aan de onderkant van het hellend dak? Is de dakstructuur zichtbaar? Zie je een onderdak (platen of een onderdakfolie)? Is het in goede staat?
- Is de isolatie van het dak zichtbaar? Dan kan je kijken hoeveel cm er ongeveer aanwezig is en of de isolatie nog in goede staat is.
- Kijk je meteen op het dampscherm? Dit is een plastieken of aluminium afwerking langs de binnenkant van de isolatie. Zijn de naden goed afgekleefd?
- Wanneer het om een plat dak gaat: is het langs buiten geïsoleerd en niet langs binnen? Als het dak langs binnen geïsoleerd is, geeft dat kans op interne condensatie.
- Is er een dakoversteek? Dat is nuttig wanneer je op termijn de gevels langs buiten wilt isoleren, zodat de isolatie op het dak kan aansluiten. Moest de dakbedekking aan vernieuwing toe zijn, kan de oversteek ook dan nog gecreëerd worden.
- Kan je niet langs buiten isoleren? (omwille van erfgoedwaarde of een uitzonderlijk mooie gevel) Dan stel je je best deze vraag: zijn de muren minstens anderhalve steen dik en vrij van vocht? Steunen er geen houten balken op de muren? Dit geeft meer risico’s bij langs binnen isoleren.
- Is de gevel geverfd met dampdichte verf? Dan is het al geen goed idee om de spouw na te isoleren of het huis langs binnen te isoleren.
- Wat voor glas zit er in de ramen? Enkel, dubbel of driedubbel glas? Vaak staat er een code in de rand tussen de glasplaten van dubbel en driedubbel glas. Die kan je opzoeken om te weten of het al om hoogrendementsglas gaat.
- Zijn de raamkaders in goede staat en hangen er geen rubbers los? Open dus eens wat ramen.
- Wanneer er een kelder is, kan je ook het plafond van de kelder isoleren, zodat je al minder vloerisolatie nodig hebt. Let op: wanneer je vloerverwarming wilt plaatsen, zal je ook direct onder de vloerverwarmingsbuizen een laagje isolatie nodig hebben.
- Heeft de vorige eigenaar al renovaties uitgevoerd? Een huis dat bijna niet geïsoleerd is en daardoor lager in prijs, kan interessant zijn wanneer je bereid bent renovaties uit te voeren.
Ook de technieken spelen een grote rol in energie- en waterprestaties. Controleer het volgende bij een huisbezoek:
- Is de elektriciteit conform? Deze info vind je in het elektrisch keuringsattest. Wanneer de elektriciteit niet conform is, heeft de koper 18 maanden na de verkoop de tijd om dit recht te zetten.
- Welke aansluitingen heeft het huis allemaal, bijvoorbeeld op riolering en leidingwater? Is er een driefasige elektriciteitsaansluiting, nodig voor de meeste warmtepompen? Ligt er gas in de straat?
- Is er al een digitale meter?
- Is er een centraal verwarmingssysteem? Hoe wordt warmte opgewekt en met welke energiebron? Elektrische verwarming is duur, en stookolieketels mogen vanaf 2022 niet meer vervangen worden door nieuwe als er gas in de straat ligt. Met een centraal verwarmingssysteem op lage temperatuur (bijv. vloerverwarming) zit je alvast goed. Daar kan je later efficiënt een warmtepomp op aansluiten, mocht die nog niet aanwezig zijn.
- Is de stookolietank gekeurd?
- Zijn alle verbrandingstoestellen (ketel, kachel, gasgeiser) gesloten exemplaren? Dit wil zeggen dat ze hun toevoerlucht van buiten halen in plaats van de binnenlucht te gebruiken.
- Hoe wordt het sanitair warm water verwarmd? Via de ketel/warmtepomp of met een aparte elektrische boiler of gasgeiser? Kan je sanitair warm water gemakkelijk aansluiten op de ketel/warmtepomp?
- Is er al een installatie voor gebruik van het regenwater? Zoniet, vraag eens na of er een regenwatertank aanwezig is. Vanaf 3000L kan je een tank behouden voor het gebruik van regenwater. Je moet wel het regenwater filteren voor het in de put komt.
- Is er ventilatie? Of een luchtafvoer in de badkamer?
- Wanneer er nog geen ventilatiesysteem C of D is, kan je nagaan of je dat eenvoudig kan plaatsen: een ongebruikte zolder, schouw, of ruimte achter een ingebouwde kast is nuttig om ventilatiebuizen te plaatsen.
- Zijn de ruimtes buiten het verwarmde (beschermde) volume goed geventileerd? Hebben de garage en kelder bijvoorbeeld voldoende grote openingen naar buiten toe?
