Duurzaam wonen komt in verschillende vormen en maten. De laatste jaren is cohousing steeds meer en meer populair geworden. Toch is het niet evident om financiering te krijgen voor een cohousing. Hoe komt dat eigenlijk? En wat is de oplossing? We gingen langs bij twee experts die daar antwoord op kunnen geven: Roland Kums van Samenhuizen en Stefan Van Goethem van vdk bank.
In een cohousing wonen verschillende huishoudens samen, waarbij ze privé-woonunits combineren met ook gemeenschappelijke ruimtes. Het is dus niet hetzelfde als “huisdelen” waarbij één woning (of appartement) wordt bewoond door verschillende mensen. Bij een cohousing worden er naast de privéwoning ook ruimtes gedeeld. Over die plekken wordt dan gezamenlijk beslist. Het kan bijvoorbeeld gaan over de tuin, een wasruimte, een logeerkamer, een grote keuken en eetplek, soms zelfs extra ruimte voor familiefeesten.
Roland Kums van Samenhuizen: “Zo’n cohousing heeft best wel wat troeven. Doordat je ruimtes deelt, kan je kosten delen. Dat maakt dat je voor hetzelfde budget als een gelijkwaardige woning in die buurt, meer woonkwaliteit hebt. Je gaat efficiënter om met ruimtes en materialen. Dat is goed voor het milieu. En je leeft samen met anderen, wat ervoor zorgt dat je veel mogelijkheden hebt tot sociaal contact. Heel wat voordelen.”
Als je als particulier wil instappen bij een cohousing, wat zijn je opties dan?
Roland van Samenhuizen: “Er zijn veel verschillende scenario’s en ze zijn allemaal uniek. Soms is er een grote groep mensen die er zelf aan beginnen, maar je hebt ook projectontwikkelaars die een cohousing gaan ontwikkelen met participatie van de toekomstige bewoners of zelfs in een soort “sleutel-op-de-deurscenario”. Dan zijn er ook nog wooncoöperaties - een model dat het midden houdt tussen huren en kopen, in een coöperatieve vennootschap, waarbij je ‘huurt bij jezelf’. Het meest voorkomende is dat er een VME is zoals bij klassieke appartementen. Het voordeel is dat banken dat al kennen. Het stoelt op hetzelfde principe, maar bij cohousings is de gemeenschappelijke infrastructuur uitgebreider. Qua financiering zijn al die scenario’s ook verschillend en dat maakt het er niet makkelijker op bij de bank.”
Cohousing is niet goedkoper, maar voor hetzelfde budget heb je wel meer woonkwaliteit."
Wil je meer weten over cohousen of heb je concrete plannen? Check dan de Wegwijzers van Samenhuizen of bekijk de voorbeelden van echte cohousings ter inspiratie.
Krijg je de basis van cohousing liever uitgelegd? Bekijk dan het webinar "Cohousing, van droom naar realiteit."
Cohousing Brutopia
Waarom is het zo moeilijk om een voordelige lening te krijgen voor een cohousing?
Stefan Van Goethem van vdk bank: “De meeste banken houden van standaardsituaties, formules die ze goed kennen. Een hypothecaire lening voor een cohousingproject is toch altijd uniek. Zeker de gemeenschappelijke delen zijn heel specifiek. Van wie zijn die nu eigenlijk? En als een huis om één of andere reden verkocht moet worden, gaat dat dan wel lukken? Kunnen er zomaar nieuwe mensen gevonden worden om in die cohousing te stappen? Er komen wel wat extra risico’s bij voor de bank.”
Waarom bemoeilijken die atypische elementen een financiering?
Stefan Van Goethem: “Als je iets koopt, dan moet je daar meestal een lening voor aangaan. Je hebt het geld zelf niet. De bank geeft jou dat geld, maar de bank wil dan ook zeker zijn dat ze het geld terugkrijgt. Het huis is in dat geval de waarborg: het heeft een bepaalde waarde en als mensen hun lening niet meer kunnen afbetalen, dan kunnen ze de woning altijd nog verkopen. Dat geeft garantie dat het krediet altijd afbetaald kan worden. Bij gewone kredietverstrekkingen is er geen probleem: het huis is 100% van jou en dus is het makkelijk voor de bank om te bepalen wat de waarborg is. Bij cohousing ligt dat anders: er zijn bepaalde stukken die niet enkel van jezelf zijn. Het is moeilijker voor de bank om daarvoor de waarborg te bepalen.”
Als je wil cohousen, ga je best op zoek naar een bank die jouw plannen wil ondersteunen met een krediet.
“Bovendien wordt er nog vaak vanuit gegaan dat cohousings moeilijk te verkopen panden zijn en dat er dus een groter risico is voor de bank. Hoe lager de verkoopbaarheid, hoe minder de bank wil uitlenen. Veel banken gaan dus maar 60 tot 70% van het krediet voor de cohousing verstrekken - de rest is eigen inbreng - om het risico zo laag mogelijk te houden. Dat is een moeilijke onderneming voor mensen die eigenlijk een duurzame en sociale oplossing willen en bijdragen aan een oplossing voor het woonprobleem.”
Wat is dan de oplossing voor een betaalbaar traject als je als particulier wil cohousen?
Stefan van vdk bank: “In het scenario dat je als particulier een unit wil kopen binnen een cohousing, ga je best op zoek naar een bank die jouw plannen wil ondersteunen met een krediet. Bij vdk bank hebben we daar een speciaal product voor. Zo baseren we ons op de officiële basisakte, waarin de private en de gemeenschappelijke delen duidelijk beschreven staan. We gaan zo de waarde bepalen van de gemeenschappelijke delen, en uiteraard ook van de individuele delen. Zo krijgen we een helder totaalbeeld. De waarde van de gemeenschappelijke delen gaan we meenemen om een waardebepaling van het individuele deel te maken en daarvan financieren we 90%. Wij willen zoveel mogelijk krediet verstrekken voor mensen die zo’n duurzame woondroom willen waarmaken.”
Het basisprincipe van cohousen is het combineren van iets kleinere private woonruimte met gedeelde ruimte en voorzieningen. Op de woonoppervlakte van de privé-units wordt dan 5 à 10% bespaard, zodat er ruimte en budget is voor de gemeenschappelijke delen. In theorie heb je dan voor hetzelfde geld ongeveer evenveel vierkante meters, maar worden ze op een andere manier gebruikt. Stel: een traditionele woning zou 100m² zijn. Dan gaat daar met cohousing 10m² vanaf naar 90m², maar wordt die oppervlakte gebruikt in het gemeenschappelijke deel. Het kan zo zijn dat je zelf een woning hebt die 10% kleiner is, maar je er wel 200m² aan gedeelde ruimtes en voorzieningen voor terugkrijgt. Bij een lening wordt dan jouw individuele deel plus 10% van de gemeenschappelijke oppervlakte gerekend.
Is er een groot verschil met klassiek lenen?
“Een deel van de lening voor een cohousing loopt heel parallel met de gewone hypothecaire lening: het zijn dezelfde tarieven en dezelfde voorwaarden die we aan iedereen geven. Het kan in onze ogen niet zijn dat mensen die duurzame en sociale keuzes maken financieel zouden gestraft worden. Met onze lening kan een persoon of gezin ook hun deel van de gemeenschappelijke delen financieren. En dat zorgt ervoor dat het een pak makkelijker is voor iedereen - en niet alleen voor de mensen die genoeg middelen hebben om die gemeenschappelijke delen zelf te betalen - om in een cohousing mee te stappen.”
Brengt dit voor de cohousers veel extra paperassen met zich mee?
Stefan van vdk bank: “Nee. Uiteraard zullen er basisakten moeten zijn en zullen de afspraken over het beheer van de gemeenschappelijke delen mee in het kredietdossier gaan. Maar dat zijn afspraken die mensen sowieso moeten maken om het cohousen te organiseren. Bovendien is het belangrijk om iedereen op eigen maat bij te staan om het vlot te laten verlopen.”
Dit gaat voornamelijk over het financieren van een unit in een cohousing als particulier die deel uitmaakt van een VME. Maar er zijn ook andere cohousingvormen. En dus ook andere vormen van financiering?
Roland van Samenhuizen: “Klopt. Niet alle cohousings zijn 100% koop. Er zijn er ook met huurunits voor een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld. Veel groepen streven naar diversiteit en kunnen de financiering op diverse manieren regelen, bv. door samenwerking met investeerders, of met organisaties die huisvesting voor specifieke doelgroepen organiseren zoals mensen met een beperking of nieuwkomers.”
“Bovendien kiezen groepen steeds vaker voor een coöperatieve vennootschap (CV). Als coöperant-bewoner ben je mede-eigenaar van de wooncoöperatie en huur je bij jezelf. Het voordeel is dat er een aandelenpakket wordt verkocht en dat er bij een verkoop van een unit geen notariële verkoop nodig is. Bijkomend voordeel is dat een CV de missie en visie van het project beter kan bewaken Voor een wooncoöperatie kunnen de bewoners of de vennootschap zelf geen hypothecaire lening afsluiten, er zal wellicht een investeringkrediet nodig zijn, waarvoor ze minstens ⅓ van de middelen zelf moet verzamelen.”
Luistertip: wil je meer weten over wooncoöperaties? Luister dan naar deze podcast.