Beste,

Kan je niet omschrijven waar je juist die vochtproblemen hebt ? Over gans de lengte, plaatselijk, op welke hoogte... ? Gaat het enkel over vochtige vlekken of is er soms ook sprake van vloeibaar water ?

Onderkappen is een goede oplossing om het opstijgend vocht vanuit de fundamenten te beletten om door te stijgen tot in de bovengrondse muren maar hier heb je naast opstijgend vocht vanuit de diepere ondergrond ook nog te maken met zijdelings doortrekkend vocht vanuit de naastgelegen tuingrond en dan is onderkappen geen oplossing.

In feite is die muur te vergelijken met een keldermuur die je over de ganse ondergrondse oppervlakte waterdicht moet maken. Bij kelder wordt dat dan meestal gedaan door die te bepleisteren met een waterdichte kelderbezetting (bekuiping). Ook injecteren over die ganse oppervlakte is een optie.

Let ondertussen wel op voor zogenaamde experten die zich nu bij het lezen van uw vraag zullen aandienen om tegen betaling onderzoeken te komen doen waarna ze wellicht twijfelachtige adviezen zullen verstrekken zonder zelf iets op te lossen. Het is ondertussen een gekend misbruik van andermans problemen.

Gelukkiglijk gaat het niet zo ver, dat er bij aanhoudende regen ergens een straal water toonbaar doorheen de muur komt gevloeid - wel is het zo dat enkele metingen met een apparaatje van Trotec zouden aantonen dat de vochtigheid van de muur varieert tussen 92 % op de lagere punten en 45 % op de hogere  . . .

Je hebt gelijk dat we tevens te maken hebben met zijdelings doortrekkend vocht, Charel.  Daarom hadden we gehoopt om vanuit de tuin van de buren een barrière op richten tegen de buitenmuur aan, naast het onderkappen.  Dat was ik vergeten te melden, sorry.
Bekuiping is inderdaad een optie als dit niet haalbaar zou zijn - maar dan blijft die buitenmuur nat . . . Daarom dat we nog niet in detail die optie bekeken.  In ons enthousiasme hadden we al isolatie van kalkhennep blokken gekocht, en dan is maar de vraag of dit met een vochtige muur goed komt
Daarom de vrij expliciete vraag om advies vanuit juridische hoek : ook al kost het om een verslag door een expert op te stellen en eventueel langsheen een advocaat om een brief op te schrijven, mocht uit dat rapport blijken dat de optie die we voor ogen hebben de "beste" is, dan hopen we dat de signatuur van die brief doorslaggevend is voor die eigenaar om ons gedurende de duurtijd van die werken op zijn eigendom toe te laten . . . en ja, ook wij zijn beducht voor bepaalde praktijken - alleen wensen we te gaan voor duurzame oplossingen.  En dat laatste is in onze ogen niet alleen een modewoord . . .

Concreet zal ik gerichter meten over de lengte en hoogte van de muur, om een genuanceerder beeld te schetsen van het probleem.  Super Bedankt om mee te denken, Charel.

Met vriendelijke groet,
Frank

Hoe dan ook blijft het zeker de goedkoopste en gemakkelijkste oplossing om die muur langs uw kant volkomen waterdicht te maken. 

Voor de muur op zich is het geen enkel probleem dat die dan inwendig vochtig blijft. Dat is het geval met alle ondergrondse muren van fundamenten en van kelders en dat heeft geen invloed op de verwering van die muren. Integendeel, waar oude gebouwen zodanig door de tijd gedegenereerd zijn geraakt dat ze moeten worden afgebroken zal je vaak zien dat de ondergronds gelegen fundamenten nog in prima staat zijn. 

Verder is de kans groot dat er, naast optrekkend vocht en zijdelings doortrekkend vocht, ook sprake kan zijn van condensatievocht vanuit de binnenruimte. Dat is vrij typisch bij koude ongeisoleerde buitenmuren en bij een ondermaatse ventilatie van de binnenruimte. Vochtige vlekken doen zich dan vooral voor op de koudste plekken (onderaan en in hoeken) en de minst beluchte plekken (achter meubels).

Om nu even advocaat van de duivel te spelen:

Mocht na onderzoek blijken dat de optie die je voor ogen hebt praktisch de beste zou zijn wil dat nog niet zeggen dat de buren kunnen verplicht worden om hiervan de gevolgen te ondergaan.

Wellicht betreft het een reeds lang bestaande situatie met muren waaraan waaraan qua afwerking en uitzicht niet dezelfde eisen waren gesteld zoals dat bij woonruimtes het geval is. De ruimte waarvan sprake is dan ook te vergelijken met een kelder, zeker omdat ze ten opzichte van het naastgelegen perceel ondergronds gelegen is.

Voor het oorspronkelijk bedoelde gebruik is die muur dan ook altijd geschikt geweest tot men heeft besloten om van die ruimte een woonruimte te maken. De consequenties die hieraan verbonden zijn lijken mij dan niet de verantwoordelijkheid van de buren en kunnen bovendien perfect langs uw kant worden opgelost.

Tjonge . . .

. . . nooit van me leven gedacht dat ik ooit bij den advokaat van den duivel te rade zou gaan - maar je hebt verre van ongelijk wat je betoog betreft, Charel . . .

Je had het al eerder over bekuiping - in mijn geboortedorp Lot heb ik weet van een "bepleistering" van de muur met mortel en een additief als bvb Compactuna om een muur waterdicht te krijgen.  Had je iets dergelijks voor ogen, of wat mag ik me daarbij voorstellen?

Dan stel ik me wel nog de vraag of die kalkhennepblokken een bruikbare isolatie zijn bij een dampdichte muur?

Intussen is de nattigheid van de economische realiteit doorgesijpeld : een Franstalige raadgever had het over een "droit de passage" op het aanpalende perceel, dat meestal evenwel slechts kan afgedwongen worden mits overtuigende technische documentatie . . . voor een "forfait" aan 16 uur kan dit voor de vriendenprijs van een slordige achthonderd euro . . .   Over gerechtskosten hadden we het nog niet . .

Overigens heb je ook gelijk qua verdeling van de vochtigheid . . .ook  die vertoont een apart patroon op de muur.  Langs de tuinzijde om geen aanwijsbare reden voor te vinden . . .  Dus gewoon dichtpleisteren die boel, intussen de bouwdroger laten draaien en de velux op ventilatiestand laten staan?

Met bekuiping bedoelde ik inderdaad een waterdichte bepleistering, meestal op basis van rivierzand en cement met eventueel toevoegingen zoals bijvoorbeeld Compactuna. De juiste samenstelling van die pleister en het aanbrengen ervan zou ik overlaten aan firma's die in dat soort kelderdichtingswerken gespecialiseerd zijn.

Maar eerst en vooral zou ik zeker willen zijn dat het niet vooral over condensatievocht gaat want daarbij gaat die bepleistering niets helpen. Een ondermaatse of ontbrekende ventilatie van die ruimte kan een zeer goed mogelijke oorzaak van condensatieproblemen zijn. Hierdoor kunnen zulke muren steeds te vochtig zijn waardoor ze ook kouder blijven en daardoor dan weer meer condensatievocht aantrekken,

Kan je beschrijven hoe die ruimte geventileerd wordt ? Is er vochtproductie in die ruimte of in een aansluitende ruimte via een badkamer of wasplaats of...? Een veluxraam op ventilatiestand kan je op zich geen ventilatie noemen.

Met "droit de passage" bedoeld die franstalige raadgever weaarschijnlijk hetgeen we hier noemen "het ladderrecht" wat bedoeld is om noodzakelijke onderhoudswerken te kunnen uitvoeren aan uw eigendom.

Letterlijk is "droit de passage" een doorgangsrecht wat niets te maken heeft met deze situatie maar een blijvend recht is om langs daar bijvoorbeeld naar een achtergelegen pand te kunnen gaan.

Je kan wel een technische documentatie laten opmaken maar dat is hoegenaamd geen garantie dat daarmee iets kan aangetoond worden dat niet door anderen kan worden tegengesproken of door de rechtbank zal aanvaard worden.

En zo wel, wat ik weinig waarschijnlijk acht, biedt dit sowieso geen garantie dat de daaropvolgende werken de zaak zullen oplossen. En wat dan ?